Carteira Recomendada de FIIs - Outubro

(i) Mercado internacional

O cenário geopolítico no Oriente Médio se deteriorou ao longo de setembro. O bloqueio do Estreito de Ormuz pelo Irã manteve as tensões elevadas e levou o Brent a superar US$ 100/barril em 10 de setembro, atingindo o maior patamar desde julho. Posteriormente, em 25 de setembro, o governo iraniano apresentou uma proposta para reabrir o estreito em até sete dias, condicionada ao desbloqueio de ativos congelados, à suspensão das sanções sobre o petróleo iraniano e ao fim do bloqueio naval norte-americano. A sinalização reduziu temporariamente os prêmios de risco e levou o Brent a recuar para US$ 105,20/barril. No entanto, a rejeição da proposta pelo presidente Donald Trump reacendeu as preocupações com a oferta global, impulsionando uma alta superior a 4% no petróleo. Ainda assim, o Brent encerrou setembro cotado a US$ 102,59/barril, queda de 2,6% no mês, mas acumulando valorização próxima de 13% no período.

No campo monetário, o Federal Reserve elevou a taxa básica de juros em 0,25 ponto percentual, para a faixa entre 3,75% e 4,00% ao ano, em sua reunião de 16 de setembro, marcando o primeiro aumento desde julho de 2023. Em comunicado, o presidente Kevin Warsh reforçou que a inflação permanece acima do nível compatível com a meta de 2%, indicando que a autoridade monetária seguirá priorizando a estabilidade de preços. Como resultado, os mercados passaram a incorporar a possibilidade de novas altas ao longo de 2026, fortalecendo o dólar globalmente e reduzindo o apetite por ativos de países emergentes.

(ii) Mercado doméstico

No Brasil, o Copom reduziu a Selic em 0,25 ponto percentual, de 14,00% para 13,75% ao ano, em decisão unânime anunciada em 16 de setembro, representando o quinto corte consecutivo do atual ciclo de flexibilização monetária. Apesar da redução, o comunicado manteve tom cauteloso ao destacar o aumento das incertezas, a persistência das expectativas de inflação acima da meta e os riscos relevantes para o cenário prospectivo. O Banco Central também evitou sinalizar a taxa terminal do ciclo, reiterando que as próximas decisões dependerão da evolução dos dados econômicos.

Na inflação, o IPCA-15 de setembro mostrou reaceleração, registrando alta de 0,70%, após a deflação de 0,40% observada em agosto. O resultado foi influenciado principalmente pelo aumento de 7,42% na energia elétrica residencial, refletindo o encerramento da incorporação do Bônus de Itaipu, além da alta de 2,07% no grupo Habitação. Com isso, a inflação acumulada em 12 meses avançou de 4,24% para 4,47%, permanecendo próxima ao limite superior do sistema de metas.

Comentários sobre as carteiras

Em setembro, a carteira Valor teve um retorno melhor que o IFIX em 59 bps, ao passo que a carteira Renda teve um retorno inferior de 29 bps.

Observamos que os fundos que realizaram compras por meio de cotas, bem como aqueles que passaram ou estão prestes a passar por mudanças relevantes em sua estrutura, sofreram maior pressão vendedora nos últimos meses. Nesse contexto, acreditamos que a carteira deste mês reúne alguns dos melhores nomes da indústria de FIIs, incluindo fundos menos conhecidos pelo mercado, mas administrados por gestoras de elevada qualidade. Aproveitamos ineficiências que visam o curto prazo para aumentar exposição a ativos que foram penalizados por eventos pontuais e não recorrentes, criando oportunidades atrativas de entrada.

"Sua hora vai chegar". Embora os FIIs tenham ficado para trás em relação ao Ibovespa durante o recente trade eleitoral, entendemos que a classe pode ser uma das principais beneficiadas por um cenário de maior previsibilidade política e econômica. Em especial, um avanço consistente na agenda fiscal seria um movimento claro para diminuir a percepção de risco do país e abrir espaço para um ciclo mais relevante de queda dos juros. Nesse contexto, qualquer perspectiva concreta de Selic em patamares de um dígito tende a ser um forte catalisador para os ativos de renda variável, com destaque para os fundos imobiliários.

Carteira Renda

Alterações

• Com o objetivo de simplificar o acompanhamento da carteira pelos assinantes, optamos por substituir o RBRR11, fundo que será incorporado a outros veículos da Pátria, passando a integrar o PCIP11. Acreditamos que o movimento da Pátria de incorporação é um movimento natural e necessário, sendo bom para FIIs e para a gestora. Talvez em outro momento, o PCIP11 possa fazer parte da carteira. Em seu lugar, incluímos o PORD11 e o AFHI11, dois fundos que acreditamos agregar valor à estratégia de renda da carteira.

• O PORD11 segue negociando com desconto relevante e oferece uma combinação atrativa entre rendimento corrente e potencial de valorização. Apesar das preocupações do mercado com o elevado nível de caixa, entendemos que o robusto pipeline de alocação apresentado pela gestão tende a reduzir gradualmente esse fator, permitindo a captura de spreads atrativos e impulsionando a geração de resultados. Dessa forma, enxergamos o momento atual como um ponto de entrada oportuno para um fundo consistente e com alto yield.

• Já o AFHI11 complementa a carteira com uma estratégia de crédito middle grade de elevada qualidade, sustentada por uma gestão experiente e um histórico consistente de execução. Acreditamos que sua capacidade de originação e alocação em operações com bom perfil de risco-retorno contribui para reforçar a previsibilidade dos rendimentos e a resiliência da Carteira Renda no longo prazo.

Recomendação Carteira Renda – Outubro/2026

Performance

No mês de agosto a Carteira Renda teve performance de -0,49%, em comparação a -0,20% do IFIX.

Desempenho Carteira Renda – Setembro/2026

Carteira Valor

Alterações

• Com o objetivo de simplificar o acompanhamento da carteira pelos assinantes, optamos por substituir o VCJR11, fundo que será incorporado a outros veículos da Pátria, passando a integrar o PCIP11. Acreditamos que o movimento da Pátria de incorporação é um movimento natural e necessário, sendo bom para FIIs e para a gestora. Talvez em outro momento, o PCIP11 possa fazer parte da carteira.

• Em seu lugar, incluímos o WHGR11, fundo multiestratégia que atualmente negocia com desconto relevante em razão de eventos pontuais relacionados à inadimplência. Entendemos que esse movimento não reflete adequadamente a qualidade da carteira nem a capacidade de execução da gestão, criando uma oportunidade atrativa de entrada. Dessa forma, acreditamos que a inclusão do WHGR11 reforça a qualidade e o potencial de retorno da Carteira Valor.

Recomendação Carteira Valor – Outubro/2026

Performance

Já a Carteira Valor teve performance de 0,39%, em comparação a -0,20% do IFIX.

Desempenho Carteira Valor – Setembro/2026

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs IFIX

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao IFIX, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao índice.

Segmento Carteira Renda:

Segmento Carteira Valor:

BTG Pactual Hedge Fund – BTHF11

-Fundo de Multiestratégia.

O BTG Pactual Real Estate Hedge Fund é um FII com o objetivo de alocar recursos em uma ampla gama de ativos do setor imobiliário. Seu portfólio inclui CRIs, FIIs e ativos reais, visando capturar oportunidades de valorização independentemente das condições macroeconômicas e proporcionar crescimento contínuo no valor das cotas ao longo do tempo.

Anteriormente negociado no ambiente Cetip, o BTHF realizou uma fusão com o BCFF no final do ano de 2024, sendo então listado na B3 e tendo os ativos do antigo FoF do BTG incorporados. De maneira geral, gostamos da carteira do fundo, tanto no que tange aos CRIs, aos FIIs e ativos reais. Entendemos que ele possui diversificação suficiente para dispersar riscos de inadimplência e concentração satisfatória para possibilidade de geração de alpha.

Apesar da recuperação do fundo, ainda acre observar essa queda, vemos o fundo em patamares ainda descontados, e acreditamos que essa é uma ótima oportunidade de manter uma alocação estratégica, visando não só um yield elevado de aproximadamente 13,0%. Além disso ainda vemos a cota relativamente descontada atualmente de 0,90x.

Manatí Capital – MANA11

-Fundo de Multiestratégia.

Real Estate Hedge Fund de mandato flexível. Embora mantenha maior concentração de sua alocação em CRIs, o fundo explora taticamente oportunidades em incorporação, FIIs e ações do setor imobiliário. Um diferencial relevante é viés prefixado com kicker variável, otimizando o retorno em diferentes cenários de juros.

A tese se baseia na sinergia da originação proprietária, que permite capturar estruturas exclusivas com retornos superiores. Com uma alocação de 66,0% em CRIs, 18,0% em incorporação, e 12,0% em FIIs, o fundo equilibra renda e ganho de capital devido ao seu mandato flexível. Acreditamos que MANA11 está bem posicionada para manter um alinhamento om os investidores que deve permitir o atual yield de maneira consistente nos próximos meses e anos.

O fundo possui uma liquidez média diária de R$ 1,0 milhão e um histórico de dividendos de R$ 0,12/cota, levando a um Dividend Yield de ~14,22% nos últimos 12 meses, reforçando a consistência e o valor do ativo. Adicionamos o ponto do kicker variável com destaque recente para a operação do Grand Pulse Jundiaí, gerando um TIR de 58,6%.

Clave Índices de Preço – CLIN11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo de recebíveis da Clave Alternativos que busca construir uma carteira diversificada de CRIs, majoritariamente em emissões com benchmark em juros reais, destinada para financiar a aquisição de imóveis, adiantar recebíveis imobiliários e conceder crédito corporativo, com maior foco na região Sudeste e nos segmentos residencial, logístico e comercial. Fundo possui CRIs indexados em inflação (97,0%) e CDI (3,0%), com spread MTM médio de IPCA+10,29% a.a. e CDI+3,0% a.a.

O fundo possui uma carteira composta por operações que oferecem uma taxa média líquida de IPCA+10,29%. Além disso, a carteira do CLIN11 já “nasce diversificada” em termos de segmento e localização, o que contribui para a mitigação de riscos e a estabilidade dos rendimentos. O fundo conta com devedores de alta qualidade, reduzindo o risco de inadimplência e proporcionando maior segurança. Atualmente, o CLIN11 já integra o IFIX em 0,3%, com uma crescente em sua liquidez diária (R$1 milhão/dia) em pouco mais de 1 ano de existência (início em 31/07/2023), demonstrando maturidade célere e consistência em sua gestão. Seguimos confiantes nos pagamentos em patamares similares ao seu histórico e comum yield de 12,8%.

Zagros Renda Imobiliária – GGRC11

-Fundo de Logística.

O GGRC11 (Zagros Renda Imobiliária) é um fundo de investimento imobiliário (FII) de logística que investe prioritariamente em imóveis comerciais, industriais e logísticos para geração de renda. Com uma gestão ativa e foco em locações atípicas, o fundo possui um portfólio diversificado de 39 imóveis e tem apresentado forte expansão operacional e de liquidez.

Destacamos o GGRC11 como uma de nossas recomendações no segmento logístico, sustentado por um portfólio de galpões pulverizado geograficamente e ancorado em contratos de longo prazo (built-to-suit, sale-and-leaseback e retrofit), agora complementado por ativos estratégicos. Nos empreendimentos em obra, a estrutura de Renda Mínima Garantida assegura previsibilidade de receita durante o ramp-up, mitigando o risco de vacância. Negociando a P/VP de ~0,89x e com dividend yield de ~12% nos últimos 12 meses, entendemos que o desconto frente ao valor patrimonial, somado à qualidade dos contratos, sustenta nossa visão construtiva para o papel.

Nas últimas semanas, destacamos a intensa qualificação do portfólio, com uma série de aquisições relevantes de galpões logísticos de alto padrão, boa parte estruturada com mecanismos de earn-out que capturam o upside de locação. Em alguns casos em aquisições na casa dos 10% e TIRs anualizadas próximas de 20%. Chama atenção que essas compras vêm sendo pagas via compensação de créditos no âmbito da emissão recente, precificada em linha com o valor patrimonial, movimento acretivo frente ao preço de tela e beneficiado pela forte aderência da oferta. Seguimos vendo o fundo bem ativo, aproveitando um momento favorável para o segmento de galpões logísticos.

SPX Syn Multiestratégia – SPXS11

-Fundo de Multiestratégia.

Fundo multiestratégia da SPX SYN Gestão de Recursos que tem objetivo obter rendimentos e/ou ganho de capital por meio de um mandato mais amplo de investimentos, como em CRIs, ações imobiliárias, cotas de FII e ativos reais. O portfólio de ativos contempla 75,0% em CRIs, 13,0% em FIIs, 9,0% em Caixa, e 3,0% em Ações. A estratégia atualmente está alocada em ativos geração de renda (93,0%), ganho de capital (4,0%) e o restante em ativos com perfil renda e ganho de capital (3,0%). O spread médio da carteira de CRIs representa IPCA+10,0% e CDI+4,5%.

O fundo ainda apresenta desconto frente a sua cota patrimonial, negociando atualmente a um P/VP de 0,91, além de um dividend yield próximo a 14,7% . Embora apresente um perfil de risco intermediário, as operações são respaldadas por garantias robustas e taxas competitivas. A flexibilidade de mandato, característica de fundos multiestratégia, permite que o fundo se adapte às variações dos cenários macroeconômicos. Atualmente, o fundo tem 57,0% de sua carteira de CRIs atrelada ao IPCA e 43,0% ao CDI, posicionando estrategicamente frente um cenário de incerteza em relação taxa de juros.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo da Kinea que tem como objetivo investir em CRIs com boa relação de risco retorno indexados tanto à IPCA quanto ao CDI. As duas maiores alocações por setor concentram no setor de escritórios e o residencial.

O fundo segue com suas operações compromissadas, que por sua vez alcançaram cerca de 10,0% do PL. Ressaltamos que ainda enxergamos esse percentual como sendo algo saudável, dado o spread entre as taxas adquiridas pelo fundo e o custo das operações.

A recomendação para este FII se fundamenta na qualidade dos seus devedores e na diversificação de sua carteira, que está bem indexada tanto ao CDI quanto ao IPCA. Diante de um cenário de altas taxas de juros e inflação persistente, o fundo se mostra particularmente uma ótima opção apresentando uma postura mais defensiva. Atualmente, o fundo negocia com um yield de aproximadamente IPCA+9,48% líquido, o que representa aproximadamente 151 bps da NTN-B de referência.

Itaú Total Return – ITRI11

-Fundo de Multiestratégia.

Fundo multiestratégia da Itaú Asset que tem como objetivo investir em diferentes classes do setor imobiliário. Constituída em março de 2024, a estratégia busca retorno total médio de 16,0% a.a., líquido de IR, nos três primeiros anos. 81,0% do patrimônio está alocado em FIIs, 10,0% em CRIs e 5,0% em ações do setor, além de participação em fundos de desenvolvimento. As maiores exposições setoriais estão em CRIs residenciais e escritórios, enquanto no portfólio de FIIs destacam-se papéis/CRI, shoppings e logística.

Escolhemos esse fundo por entendermos que ele combina uma carteira sólida de CRIs com uma diversificação relevante em fundos imobiliários. Com a expectativa de início do ciclo de queda da taxa Selic se tornando cada vez mais concreta, acreditamos que a composição atual do portfólio, com nomes de qualidade, tende a gerar resultados positivos no ambiente de cortes de juros.

Adicionalmente, por ter sido constituído no início de 2024, o fundo conseguiu realizar alocações em CRIs com taxas mais elevadas do que muitos de seus pares, estruturados em anos anteriores. Dessa forma, mesmo que o início do ciclo de flexibilização monetária seja adiado ou ocorra em um ritmo mais gradual, o fundo ainda preserva um bom nível de carrego, sustentado pelas condições favoráveis dessas alocações iniciais.

Araújo Fontes Invest CRI - AFHI11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo de recebíveis da Araújo Fontes Invest. que investe em CRIs corporativos e pulverizados. O AFHI11 distribui rendimentos mensais aos seus cotistas e busca gerar valor por meio de uma criteriosa análise de crédito, priorizando operações com garantias robustas e exposição a setores resilientes. Atualmente, apresenta dividend yield acumulado em 12 meses de 12,8%, com distribuição recente de R$ 1,00 por cota. O fundo negocia a 1,00x P/VP, praticamente em linha com seu valor patrimonial.

O fundo mantém aproximadamente 70% do patrimônio alocado em CRIs indexados ao IPCA, 29% em operações atreladas ao CDI e o restante em ativos prefixados. Em termos de perfil de risco, cerca de 75% da carteira é composta por operações high grade, enquanto o restante está alocado em créditos high yield, resultando em um portfólio com risco moderado, mas ainda sustentado por uma base relevante de ativos de alta qualidade.

Em nossa visão, o fundo se destaca pela consistência na geração de resultados e pela resiliência demonstrada ao longo de diferentes ciclos de mercado. A predominância de ativos indexados ao IPCA oferece proteção relevante no longo prazo, especialmente em um cenário em que a inflação continua sendo um importante direcionador. Além disso, entendemos que a gestão vem executando um trabalho sólido de qualificação da carteira, preservando a qualidade do portfólio e a previsibilidade dos rendimentos mesmo em ambientes mais desafiadores. Dessa forma, enxergamos o fundo como uma alternativa atrativa para compor a carteira, combinando geração recorrente de renda, qualidade de crédito e potencial de valorização no longo prazo.

Polo Crédito Imobiliário FII – PORD11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo de recebíveis da Polo Capital que aplica em CRIs corporativos e pulverizados, FIIs e outros ativos financeiros imobiliários. O PORD11 paga rendimentos mensais a seus cotistas e busca gerar valor através de uma criteriosa análise de crédito, com foco em estruturas com boas garantias e exposição a segmentos resilientes. Atualmente, seu dividend yield acumulado em 12 meses é de 14,12%, equivalente a IPCA + 9,06% a.a. considerando um duration de 3 anos.

O fundo está com 69,0% do seu PL alocado em CRIs, 9,4% em FIIs e 21,6% em caixa (posição estratégica para aproveitar oportunidades no mercado secundário). A carteira de CRIs é majoritariamente indexada a IPCA (51,0%) e CDI (45,0%). O fundo mantém 34,9% do PL indexado a IPCA+10,88% (MTM) e 31,3% do PL a CDI+4,40% (MTM), com duration de 3,22 anos. As 3 maiores alocações setoriais da carteira se dividem em Renda Urbana, MCMV e Residencial. Suas maiores posições são os CRIs Coteminas, OPY Health e Arena MRV.

Em nossa visão, o fundo segue negociando com um desconto atrativo a um P/VP de 0,88, o que corresponde a um yield de 14,1%. Esse desconto reflete o atual cenário de juros elevados, mas, na nossa avaliação, não captura a qualidade da carteira e, principalmente, o novo momento da gestão, que vem endereçando a principal crítica histórica do fundo: o excesso de caixa. Após um período de postura conservadora, que elevou a posição de liquidez a mais de 20% do PL, o fundo agora começa a alocar esse capital de forma ativa e rentável. No mercado secundário, realizou incrementos oportunistas (2,45% do PL em julho). No pipeline proprietário, a gestão liquidou a primeira tranche do CRI Prestes, uma operação 100% proprietária, com cessão fiduciária pro-soluto e razão de garantia que chega a 213%. Além disso, há duas operações em estruturação no segmento de MCMV (7% do PL), setor em que a Polo tem ampla familiaridade e que se mostra altamente resiliente (respondendo por 58% dos lançamentos no 2T26, com baixa correlação à Selic). Com um pipeline avançado de em mais operações e mais 2 term sheets (6% do PL), a gestão demonstra capacidade de converter o caixa em ativos de alta qualidade em um momento oportuno. Esse posicionamento ativo, aliado a um portfólio focado em setores resilientes, tende a proteger o cotista e capturar prêmios, fazendo do atual nível de preço uma janela de entrada atrativa para investidores de longo prazo.

Vinci Logística – VILG11

-Fundo de Logística.

Fundo de logística da Vinci com objetivo de gerar renda por meio da aquisição e locação de imóveis prontos ou em construção, assim como ganho de capital obtido pela compra e venda dos imóveis. Atualmente, o fundo possui participação em 1 imóveis, somando 390 mil m² espalhados por 7 estados nas regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste. Dentre seus inquilinos estão a Tok&Stok, Ambev e Netshoes, entre outros totalizando mais de 60 locatários.

O VILG11 destaca-se pelo desconto patrimonial atrativo (P/VP de 0,91) e portfólio de alta qualidade com vacância resiliente de apenas 2,0%. A gestão realiza reciclagem estratégica de capital, com proposta recente para consolidar ativos em Ipojuca e destravar valor ao cotista.

HSI Ativos Financeiros – HSAF11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo de Recebíveis da HSI, com 35,3% da carteira alocada em CRIs indexados ao IPCA, com spread médio de IPCA + 8,6% ao ano. Já os ativos indexados ao CDI representam 27,2% da carteira, com spread médio de CDI + 4,7% a.a. A carteira apresenta 100,0% de adimplência, em linha com o histórico do fundo, e conta com operações estruturadas majoritariamente via originação própria. Em termos de distribuição, o fundo vem pagando R$ 0,95 por cota de forma recorrente nos últimos 15 meses, apoiado pelo resultado operacional e pelo nível de caixa disponível.

Atualmente, 35,3% da carteira do fundo está indexada ao IPCA, com spread médio de IPCA + 8,64% a.a., o que, pela metodologia de marcação da gestora, equivale a uma taxa implícita de NTN-B de aproximadamente 11,1%, considerando títulos de duration similar.

Já os CRIs indexados ao CDI representam 27,2% da carteira, com spread médio de CDI + 4,66% a.a., refletindo um perfil equilibrado entre indexadores e boa captura do atual patamar de juros.

O fundo apresenta 100,0% de adimplência em toda a carteira, reforçando a qualidade do crédito e a robustez das estruturas das operações. Na nossa visão, o HSAF11 está bem posicionado para atravessar o atual ambiente de incerteza quanto à trajetória futura dos juros, beneficiando-se tanto da parcela indexada à inflação quanto da exposição ao CDI.

Outro diferencial relevante é o fato de a gestora originar parte relevante das operações, o que permite maior controle de risco, melhor estruturação de garantias e spreads mais atrativos. Enxergamos o fundo com perfil high/middle risk, e entendemos que, em momentos de aumento de peso relativo em alocações de maior retorno, o veículo tende a potencializar a geração de valor no longo prazo.

Em termos de distribuição, o fundo vem pagando R$ 0,95 por cota nos últimos 15 meses, patamar que consideramos sustentável, dado o nível atual de resultado recorrente e o caixa disponível.

Patria Malls – PMLL11

-Fundo de Shoppings

Antigo fundo de Shopping Center da Genial Gestão, que por sua vez foi adquirido pelo Patria, que tem como objetivo a aquisição de ativos performados, resilientes e com dominância regional. Atualmente seu portfólio é composto por 14 ativos totalizando 139 mil de ABL, distribuídos em 6 estados, com presença majoritária no Sudeste e Nordeste.

O PMLL11 negocia com desconto atrativo (P/VP de 0,94) e portfólio resiliente com 97,0% de ocupação e vacância de apenas 3,0%. Com dividend yield projetado de ~10,3% a.a. (R$ 1,00/cota), o fundo oferece renda estável e potencial de valorização via gestão ativa e a consolidação estratégica de ativos da RBR.

CSHG Real Estate FII – HGRE11

-Fundo de Lajes Corporativas.

Fundo do Patria que tem como objetivo a aquisição de ativos corporativos voltados para a renda. O fundo possui 13 ativos espalhados do Rio de Janeiro ao Rio Grande do Sul somando 144 mil m² de ABL. Dentre os principais ativos termos de receita para o fundo destacam o Edifício Chucri Zaidan, Martiniano e Centro Empresarial Sêneca, todos localizados em São Paulo/SP.

Apesar da queda acentuada das cotas do fundo nos últimos meses, acreditamos que o fundo se encontra em um patamar de desconto elevado, negociando a 0,87x sua cota patrimonial.

Isso aliado à expectativa de que o fundo consiga relocar os imóveis desocupados, além de seguir com sua estratégia de desinvestimento ainda nos faz acreditar que o fundo segue sendo uma ótima opção nos níveis de preço atuais.

Riza Arctium – RZAT11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo da Riza Asset, tem como objetivo gerar retornos consistentes acima do IPCA+5,0% ao ano, investindo em uma carteira imobiliária diversificada. A estratégia é centrada na aquisição de imóveis de empresas que buscam otimizar sua estrutura de capital por meio da desmobilização de ativos. O portfólio é composto, majoritariamente, por ativos industriais, logísticos e comerciais, com preferência por setores considerados resilientes.

Nossa escolha pelo fundo se fundamenta na combinação entre sua estratégia diferenciada e o nível atrativo de preço. A dinâmica consiste na aquisição de imóveis diretamente de empresas, com forte desconto em relação ao valor de mercado, seguida da locação para a mesma companhia. Além disso, é concedida à empresa uma opção de recompra que se torna inválida em caso de inadimplência.

O principal atrativo dessa estrutura está na assimetria de retorno: caso a empresa se torne inadimplente, o fundo consolida a posse do imóvel e tem a possibilidade de vendê-lo a mercado por um valor significativamente superior ao da compra, gerando ganhos de capital e, consequentemente, potencializando a distribuição de dividendos.

Ainda assim, as operações do fundo possuem taxas consideravelmente atrativas, a uma taxa média de IPCA+10,0%, enquanto o fundo negocia a um P/VP de 0,95x.

Vinci Shopping Centers – VISC11

-Fundo de Shoppings.

Fundo de shopping da Vinci. Atualmente composto por 31 shoppings e com participações em todas as regiões do país, a estratégia do fundo consiste em adquirir shoppings maduros e estrategicamente posicionados, que gerem fluxo consistente de consumidores, estejam localizados em regiões adensadas e permitam flexibilidade na forma de aquisição e administração.

O fundo possui um portfólio sólido e bem distribuído geograficamente, o que reforça sua resiliência e flexibilidade. Ainda que detenha participações não majoritárias em muitos ativos, sua estratégia inclui atuar na reorganização e melhoria operacional dos shoppings, abrindo espaço para vendas parciais a preços superiores ao valor investido e gerando ganhos de capital, sem comprometer o alinhamento estratégico. O bom relacionamento com os administradores também favorece esse processo, permitindo à gestão manter influência sobre os ativos.

Em comparação à média do mercado, o fundo apresenta um histórico positivo, com aquisições realizadas a cap rates elevados e alienações a cap rates comprimidos – prática que demonstra eficiência na alocação de capital e na geração de valor via reciclagem de portfólio. Adicionalmente, o segmento de shoppings vem demonstrando resiliência, com crescimento real tanto nas vendas quanto nos aluguéis nos últimos 12 meses. O fundo Negocia com P/VP de 0,94, oferecendo um Dividend Yield de 8,92% a.a.

WHG Real Estate FII – WHGR11

-Fundo de Multiestratégia.

Fundo de recebíveis da WHG Asset que tem mandato de investimento fléxivel, podendo investir em CRIs, FIIs e outros ativos financeiros imobiliários. O WHGR11 distribui rendimentos mensais aos seus cotistas e busca gerar valor por meio de uma criteriosa análise de crédito, com foco em estruturas com garantias robustas e exposição a setores resilientes proprietarias. Atualmente, o fundo apresenta dividend yield acumulado em 12 meses de 14,4% com distribuição consistente de R$ 0,10 por cota.

Em nossa visão, o WHGR11 segue negociando a um patamar atrativo, com P/VP de 0,87x e alto dividend yield, oferecendo uma combinação interessante entre desconto e geração de renda. Acreditamos que o mercado viu negativamente o problema com relacionado com a CRI YOU, fazendo com o que o WHGR11 seja um ativo atrativo para entrada de investimento no momento. O forte desempenho histórico frente ao IFIX, aliado à capacidade da gestora de reciclar ativos, capturar ganhos de capital e originar operações proprietárias com spreads atrativos, reforça essa percepção.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.

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